政策原文：鶴山市人民政府關(guān)于印發(fā)《鶴山市“三舊”改造實施辦法》的通知
解讀單位：鶴山市自然資源局
聯(lián)系電話：0750-8802668
一、政策出臺背景與目的
為積極響應(yīng)廣東省、江門市關(guān)于“三舊”改造的工作部署，進(jìn)一步提升節(jié)約集約用地水平，助力城市高質(zhì)量發(fā)展，鶴山市結(jié)合本地實際，依據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法的通知》等上級文件，制定本《鶴山市“三舊”改造實施辦法》（以下簡稱《辦法》），為全市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造工作提供系統(tǒng)、明確的操作規(guī)范和政策支持。
二、政策核心內(nèi)容解讀
?。ㄒ唬┻m用范圍與改造類型
1、適用對象
本《辦法》適用于納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的鶴山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊用地，同時允許經(jīng)批準(zhǔn)的邊角地、夾心地、插花地及其他用地納入改造項目整體利用。
其中，舊城鎮(zhèn)特指城鎮(zhèn)國有土地上需改造的舊房屋區(qū)域；舊廠房涵蓋城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)影響功能布局或需產(chǎn)業(yè)升級的舊廠區(qū)；舊村莊為城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)需改造的舊村居（宅基地）區(qū)域。
2、改造類型
明確“三舊”改造包括全面改造、微改造、混合改造三種類型，可根據(jù)地塊實際情況靈活選擇改造模式。
?。ǘ┙M織架構(gòu)與工作流程
1、組織協(xié)調(diào)機(jī)制
建立市政府牽頭的“三舊”改造工作部門聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門工作，日常事務(wù)由市自然資源局負(fù)責(zé)；市發(fā)展改革、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等多部門按職責(zé)分工協(xié)同推進(jìn)改造相關(guān)工作，形成聯(lián)動合力。
2、規(guī)劃與方案編制
以國土空間總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，可編制“三舊”改造專項規(guī)劃和單元規(guī)劃，確保改造符合城市整體發(fā)展布局；改造方案由市自然資源局牽頭編制，涵蓋地塊情況、補償安置、資金籌措、開發(fā)時序等核心內(nèi)容，經(jīng)征求公眾及部門意見后報市政府批準(zhǔn)，作為用地審批依據(jù)。
3、實施監(jiān)管要求
改造方案批準(zhǔn)后，屬地鎮(zhèn)（街）需與改造主體簽訂項目建設(shè)監(jiān)管協(xié)議，明確建設(shè)模式、公建配套、環(huán)保要求、拆遷補償安置等內(nèi)容，會同相關(guān)部門共同開展全程監(jiān)管，保障改造規(guī)范推進(jìn)。
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1、地價確定規(guī)則
改造項目地價以市場評估價為基礎(chǔ)，綜合考慮改造成本，按程序確定政府應(yīng)收地價后報市政府批準(zhǔn)，兼顧市場公平與改造可行性。
2、分類型補償政策
?。?）舊城鎮(zhèn)改造：采用協(xié)議出讓或公開出讓方式改造的，原土地權(quán)利人可獲得土地出讓價款84%的補償，充分保障原權(quán)利人合法權(quán)益。
2、分類型補償政策
?。?）舊廠房改造：區(qū)分不同改造方式和用途，制定差異化補償標(biāo)準(zhǔn)。例如，掛賬收儲后公開出讓為住宅用途的，按容積率分段給予65%、50%、20%的土地出讓價款補償；自行改造為商服用途的，補繳土地價款后可獲50%的補繳款補償；保留工業(yè)用途提高容積率且不延長使用年限的，無需增繳土地價款，減輕企業(yè)改造負(fù)擔(dān)。
此外，集體工業(yè)用地轉(zhuǎn)為國有工業(yè)用地出讓的，原集體土地所有權(quán)人可獲不低于95%的土地出讓價款補償。同時明確，改造為經(jīng)營性用地的，需無償移交不低于改造面積15%的土地用于公益性項目建設(shè)，或按規(guī)定繳納對應(yīng)土地出讓金。
（3）舊村莊改造：除政府主導(dǎo)項目外，采用協(xié)議出讓方式實施改造的，原集體土地所有權(quán)人可獲得土地出讓價款95%的補償，最大限度保障農(nóng)村集體利益。
?。ㄋ模┥娑惞芾砼c附則說明
1、稅收政策
“三舊”改造項目涉稅事項嚴(yán)格按照《廣東省“三舊”改造稅收指引》執(zhí)行，確保稅收征管規(guī)范統(tǒng)一。
2、其他補充規(guī)定
明確土地（出讓）價款的定義；工業(yè)用地包含倉儲用地；原土地權(quán)利人涵蓋單一主體歸宗改造形成的單一改造主體；標(biāo)圖入庫、完善用地手續(xù)等程序按省、市相關(guān)規(guī)定辦理；國家低效用地再開發(fā)試點項目可參照本《辦法》執(zhí)行。
3、施行期限
《辦法》有效期5年，為一段時期內(nèi)的“三舊”改造工作提供穩(wěn)定政策預(yù)期。
三、政策意義與預(yù)期成效
本《辦法》的出臺，進(jìn)一步細(xì)化了鶴山市“三舊”改造的操作流程、補償標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管要求，政策設(shè)計既貼合上級文件精神，又充分結(jié)合本地實際，具有較強的針對性和可操作性。通過明確分類型、分場景的支持政策，能夠有效激發(fā)市場主體參與改造的積極性，盤活存量低效用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)空間布局，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，同時保護(hù)原土地權(quán)利人、農(nóng)村集體等相關(guān)方的合法權(quán)益，對推動鶴山市城市更新、產(chǎn)業(yè)升級和高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
（鶴山市自然資源局，8802668）
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