圖片解讀：《鶴山市“三舊”改造實施辦法》

文本解讀：《鶴山市“三舊”改造實施辦法》

視頻解讀：《鶴山市“三舊”改造實施辦法》

 HSFG2026004

鶴府〔2026〕3號

聯(lián)系電話：0750-8802668

各鎮(zhèn)政府、沙坪街道辦，市有關(guān)單位：

　　《鶴山市“三舊”改造實施辦法》已經(jīng)市政府十六屆169次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

鶴山市“三舊”改造實施辦法

第一章  總  則

　　第一條  編制目的

　　為推進鶴山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，提升節(jié)約集約用地水平，促進高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法〉的通知》（江府〔2021〕13號）等文件規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條  適用范圍

　　本辦法所稱“三舊”改造，是指對鶴山市納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的“三舊”用地進行再開發(fā)、復(fù)墾修復(fù)或者綜合整治的活動。邊角地、夾心地、插花地和其他用地經(jīng)批準后可以納入“三舊”改造項目進行整體利用。

　　舊城鎮(zhèn)改造是指城鎮(zhèn)國有土地上需改造的舊房屋區(qū)域。

　　舊廠房改造是指城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)影響合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級需改造的舊廠區(qū)。

　　舊村莊是指城鄉(xiāng)建設(shè)范圍內(nèi)需改造的舊村居（宅基地）區(qū)域。

　　“三舊”改造包括全面改造、微改造、混合改造三種類型。

　　第三條  組織協(xié)調(diào)

　　市政府建立“三舊”改造工作部門聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)市有關(guān)部門解決工作推進過程中遇到的問題，日常工作由市自然資源局承擔(dān)。

　　市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財政、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、文化廣電旅游體育、交通運輸、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、城市管理、稅務(wù)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)負責(zé)做好“三舊”改造相關(guān)工作。

　　第四條  規(guī)劃編制  

　　市自然資源局可根據(jù)需要，以國土空間總體規(guī)劃為基礎(chǔ)組織編制“三舊”改造專項規(guī)劃，經(jīng)市政府批準后實施。

　　市自然資源局或?qū)俚劓?zhèn)（街）可會同意向改造主體根據(jù)國土空間總體規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃和地段控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，編制“三舊”改造單元規(guī)劃。

　　第五條  方案編制

　　市自然資源局牽頭屬地鎮(zhèn)（街）、市有關(guān)單位、改造主體組織編制“三舊”項目改造方案，包括改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、擬定改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)管等內(nèi)容，報市政府批準后用于“三舊”改造項目用地審批。

　　具體流程為改造主體提出改造申請，屬地鎮(zhèn)（街）加蓋相關(guān)意見后提交市自然資源局，市自然資源局組織改造主體和相關(guān)單位編制改造方案，按要求履行征求公眾意見及部門意見后，按程序報市政府批準。

　　第六條  地價確定

　　“三舊”改造項目地價應(yīng)以市場評估價為基礎(chǔ)，綜合考慮改造主體承擔(dān)的改造成本后，按照程序確定政府應(yīng)收地價后報市政府批準。

　　第七條  實施監(jiān)管

　　“三舊”改造方案經(jīng)批準后，屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）應(yīng)與改造主體需就建設(shè)模式、開發(fā)時序、公建配套、環(huán)保要求、歷史文化資源及其環(huán)境保護、拆遷補償安置方案等簽訂項目建設(shè)監(jiān)管協(xié)議，并會同相關(guān)部門共同實施監(jiān)管。

第二章  項目開展

　　第八條  舊城鎮(zhèn)改造政策

　　舊城鎮(zhèn)改造采取協(xié)議出讓或公開出讓方式實施改造的，市財政部門將舊城鎮(zhèn)改造項目土地出讓價款的84%撥付給原土地權(quán)利人作為補償。

　　第九條  舊廠房改造政策

　　（一）舊廠房通過掛賬收儲后公開出讓改造為含住宅用途的，市財政部門將土地出讓價款按以下標準撥付給原土地權(quán)利人作為補償：容積率2.0以下（含）部分，撥付比例為65%；容積率2.0至2.5（含）部分，撥付比例為50%；容積率2.5以上部分，撥付比例為20%。因政府限價競配建的建筑面積，按上述撥付分配比例以實物方式補償給原土地權(quán)利人。

　?。ǘ┡f廠房自行改造為含住宅用途的，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，市財政部門將補繳的土地出讓價款的30%撥付給原土地權(quán)利人作為補償。

　　（三）舊廠房通過掛賬收儲后公開出讓改造為商業(yè)、旅游、娛樂等商服用途的，市財政部門將土地出讓價款的65%撥付給原土地權(quán)利人作為補償。

　?。ㄋ模┡f廠房自行改造為商業(yè)、旅游、娛樂等商服用途的，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，市財政部門將補繳的土地出讓價款的50%撥付給原土地權(quán)利人作為補償。

　?。ㄎ澹┡f廠房改造為教育、科技、醫(yī)衛(wèi)慈善、文化、體育用途的，需按改造后用途重新核繳土地價款。

　?。┡f廠房保留工業(yè)用途提高容積率但不延長使用年限的，不需增繳土地價款。原屬劃撥性質(zhì)的舊廠房改造，應(yīng)按規(guī)定計算或補繳出讓土地價款。

　?。ㄆ撸┘w工業(yè)用地轉(zhuǎn)為國有工業(yè)用地出讓的，市財政部門將不低于95%的土地出讓價款撥付給原集體土地所有權(quán)人作為補償。

　　（八）舊廠房改為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的，需將不低于改造面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建設(shè)，該部分用地不參與土地出讓收入分配補償。

　　允許不足部分采用“交錢”等方式具體落實。采用“交錢”方式的按照改造后用途土地市場價格全額計收土地出讓金。

　　第十條  舊村莊改造政策

　　除政府主導(dǎo)實施的舊村莊改造項目外，舊村莊改造項目采取協(xié)議出讓實施改造的，市財政部門將土地出讓價款95%撥付給原集體土地所有權(quán)人作為補償。

第三章  涉稅管理

　　第十一條  稅收政策

　　“三舊”改造項目涉稅按照《廣東省“三舊”改造稅收指引》的規(guī)定辦理。

第四章  附  則

　　第十二條  其他規(guī)定

　　本辦法所稱土地（出讓）價款為土地出讓合同所確定具體金額，不包括滯納金、違約金、利息等。

　　本辦法所稱工業(yè)用地（用途）包含倉儲用地（用途）。

　　本辦法所稱原土地權(quán)利人包含通過單一主體歸宗改造模式形成的單一改造主體。

　　“三舊”改造標圖入庫和完善用地手續(xù)涉及的有關(guān)程序按照省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

　　納入國家低效用地再開發(fā)試點范圍內(nèi)的改造項目在不違反相關(guān)政策規(guī)定的前提下，可參照本辦法開展。

　　第十三條  施行日期

　　本辦法自2026年4月1日起施行，有效期5年。